災害から家を守るために土地を購入する際に気を付けること

こんにちは。

先日は、台風19号の甚大な被害があり、東京や長野では浸水被害も起こり大変でした。

被害に遭われた方々には、心よりお見舞い申し上げます。

今回は、【災害から家を守るために、土地を購入する際に気を付けること】について書いていきます。

はじめに

家などの不動産を購入をする場合は、金額が大きな買い物であるため、将来のリスクを可能な限り検討しなくてはいけません。

耐震など家の性能に注意することも大事ですが、そもそも購入する土地は安全なのかを確認することがとても大切であると思います。

具体的に、

以下の4点が私が不動産を購入するときに特に注意をする点です。

目次

1. 地形・地盤は大丈夫なのか。
2. 造成の有無
3. ハザードマップに登録されていない地域か。
4. 地名に川や沼などの水を表す言葉やさんずい（氵）がついているか。

本文

1. 地形・地盤は大丈夫なのか。

河川の近くや海の近くは水害に遭う可能性があります。

実例としては、3.11での東北の沿岸部での津波や、今回の台風での多摩川（東京都）や千曲川（長野県）などが該当します。

埋め立て地などは、土を運ぶことによって人工的に陸地にした土地であり、排水が悪く、地盤は軟弱なため、液状化現象の恐れがあります。

低地は周辺よりも低くなっているため、大雨の時などは水が集まりやすく、地盤が弱いことが多いです。

上記に加えて、土地の下に断層が走っている場合は、地震時に土地ごと壊滅的な被害があるので注意が必要です。

2. 造成の有無

もともと平らでない土地に家などの建物を建てる場合は平らにする作業が必要です。このことを『造成』と言います。土を盛って造成された土地の場合は、地盤沈下や地盤が軟弱である可能性があるため、特に注意が必要と言えます。このような土地は地震に弱いだけでなく、家が傾いてしまうリスクがあります。家が傾いてしまうと住んでいる人の平衡感覚に影響し、めまいなどを誘発することがあります。中古なら必ず水平の検査をするべきですし、新築の場合は建てて数年しないと確実なことは分からないのがネックです。

3. ハザードマップに登録されていない地域か。

土地を購入する前に、各自治体の発表しているハザードマップを必ず確認してください。今回台風19号で長野県北部の千曲川が氾濫して、JR東日本の長野新幹線車両センターが浸水被害を受けました。

実際に被害を受けた地域とハザードマップによる浸水被害予想の地域と一致しており、ハザードマップの確認はとても重要であることがわかりました。

また、土砂災害防止法によるイエローゾーン（土砂災害警戒区域：土砂災害のおそれがある区域） やレッドーゾーン（土砂災害特別警戒区域：土砂災害が発生したとき、建築物の損壊や住民の生命に多大な影響を及ぼすおそれがあるとされる区域）に指定されてしまうと売却できる可能性は低くなるため、物件の資産価値も大幅に下落します。

4. 地名に川や沼などの水を表す言葉やさんずい（氵）がついているか。

地名は、先人の知恵が影響を及ぼしている場合が多く、過去の自然災害や地質、土壌などに由来したものが多いため、その土地の状態を判断する目安になります。

※注意、地名とその土地の危険性が必ず一致するわけではありません。

最近は統廃合などにより地名が変わっている場合もありますが、地域の図書館にある資料（古い地図、郷土史、地名辞典）や学芸員に聞くなどして、昔の地名を調べることが可能です。

まとめ

いかがでしょうか。物件について考えるうえで重要なことの一つが立地条件です。

駅の近くや学校近くや買い物しやすいなど、利便性については、誰もが考えると思います。しかし、その土地は将来にわたって安全なのか、災害のリスクが低いのかをもう一度立ち止まって考えてみるのが大切であると思います。最後にハザードマップや危険な土地を調べるうえで参考になるサイトを下記にまとめました。

地域別の浸水、液状化、土砂災害等を調べるうえでとても参考になるサイト

『地盤情報ナビ』

http://www.geonavi.net/georisknavi2/

『重ねるハザードマップ』

 https://disaportal.gsi.go.jp/maps/index.html?ll=36.701905,138.271265&z=14&base=pale&ls=seamless%7Cdosha_kiken_nadare%2C0.8%7Cdosha_kiken_jisuberi%2C0.8%7Cdosha_kiken_kyukeisha%2C0.8%7Cdosha_kiken_dosekiryu%2C0.8%7Cdosha_keikai_jisuberi%2C0.8%7Cdosha_keikai_dosekiryu%2C0.8%7Cdosha_keikai_kyukeisha%2C0.8%7Ctameike_raster%2C0.8%7Cflood_list%2C0.8%7Cflood_list_l2%2C0.8%7Cdisaster2%7Cdisaster1&disp=0111111110100&vs=c1j0l0u0