不動産投資の手順：その２ - 現代の教養～知識・お金から薬まで～

こんにちは。

今日は【不動産投資の手順：その２】について書いていきます。

はじめに

前回は【不動産投資の手順：その１】の記事で不動産投資における重要な3つの要素についてまとめました。

今回は、不動産投資の初期に行うこととして、不動産用の銀行口座を作成から融資を受けるまでについて詳細を書いていきます。

私も未経験でしたので、本やインターネットで調べたり、色々な方々の助言を頂きながら進めました。

今後新たに不動産投資をしようと考えている方の参考になれば幸いです。

１、銀行口座は不動産投資用のものを作る

２、事業計画書の作成方法

本文

１、銀行口座は不動産投資用のものを作る

不動産投資の準備として、不動産投資用の銀行口座を作ることが大切です。

詳細はこれから説明しますが、日常生活で使う口座と分けておいたほうが良いです。

不動産投資では、租税公課（固定資産税など）や水道光熱費、修繕費などの【経費】が発生します。

経費（必要経費）とは収入を得るために必要な支出のことです。

経費として支払いを行ったときは、原則として【領収書】が必要になります。特に現金で支払った場合、領収書がないと支払った事実を証明するのが困難です。税務調査の時に、領収書がないために、経費として認められないリスクも生じてきます。

※領収書などの経理資料は7年間保管する必要があります。

とても大切な領収書ですが、この領収書がもらえない場合があります。

銀行からの支払いは領収書がもらえません。

代わりに通帳に記載されている詳細が経費としての支出の証明になるのです。つまり、口座を介したお金のやり取りであれば、領収書をもらう手間を省けて、経費として現金を管理する手間もなくなります。

一年間の所得を報告する【確定申告】の際も大変便利なため、不動産投資の際は必ず不動産投資用の銀行口座を作るようにしてください。

２、事業計画書の作成方法

不動産投資で銀行から融資を受ける場合は、

事業計画書の提出と事業について面談が必要になります。

これについての考え方は非常にシンプルで、

銀行は『お金を貸しても良い人物なのか。信頼できるか』を見ています。

あなたは『借りたお金をきちんと返せますよ』と数字を用いて説明できれば良いです。

参考までに、実際に融資が通った事業計画書の一例として、下記に載せておきます。

➀事業計画書ー表紙

私の場合は『アパートの名前＋計画書』にしました。

作成日の記載も忘れないようにして下さい。

➁事業概要

業種：不動産賃貸業
事業開始予定時期：　　　　年　月
代表者（申請者）名：　　　　　　
創業の動機：申請者は平成　　年　月から　　　に勤務している。資産形成のため、収益物件を探していた。　　不動産からの紹介により、本物件に着目した。本物件は平成　　年まで　　　が所有しており、水道の配管設備やRC鉄筋コンクリートの躯体を含め、建物としての品質が高い。南向けで日当たりが良く、1部屋3LDKの間取りを有す。また立地に関しても、最寄り駅まで徒歩10分程度、さらに近くにスーパー、保育園、小学校等があり生活利便性が高い。月の賃料　　円＋共益費　　円で　部屋貸し出す予定である。3LDKで賃料　万円台の物件は近隣になく、加えて追い炊き機能、駐車場2台無料等の付加価値をつけることにより、高い入居率を維持できると考えている。物件管理は　　不動産に依頼する。以上により、収益が見込めると判断したため開業を決意した。
代表者の履歴：大学卒業から現在までの勤め先まで
過去の事業経験の有無：無し
知的財産権の有無：無し

③事業内容の説明

〇本物件は　　　に位置し、　　　年まで　　　が所有していた。その後、　　　が購入し、今回申請者が本物件を　　　　から購入した。

本物件に関して、物件の品質、立地、物件管理の項目を以下にまとめる。

〇物件の品質について

上下水道の配管設備は塩ビを使用しており、錆びにくい加工が施されている。

RC鉄筋コンクリートの躯体でコンクリートの密度が高く、遮音性、断熱性が高い。

窓も南向きで日当たりが良好である。

　階建てで　　世帯が入居でき、3DLKの間取りを有するファミリー向けの物件である。

月の賃料を　　　　円、共益費を　　　　円で　部屋貸し出す予定である。

電気、ガス、水道、内外装等のリフォーム工事を行う。

物件の価値を高めるため、追い炊き機能、ウォシュレット、駐車場2台無料、全室フローリング、エアコン等の機能を装備する。

物件の差別化を検討するため、地域の不動産サイトを調べた結果、3DLKの間取りを有し、月の賃料：　　　　円以下、追い炊き機能、ウォシュレット、駐車場2台無料、全室フローリングの物件は　　　年　月　日時点で見つけることができなかった。

〇立地について

住所：　　　県　　　市　　　　　　

交通：　　　駅徒歩10分、　　　駅まで徒歩15分（Googleマップ調べ）　

近隣に　　　保育園、　　小学校、　　中学校、　　病院、コンビニ、徒歩圏内にスーパー（　　　、　　　、　　　）がある。また、警察署のすぐ近くで防犯上も優れている。

〇物件管理について

物件管理は　　　不動産に委託する。管理費用は家賃の5％（　部屋で　　　円／月）を支払い、入居者の募集、家賃回収等を行ってもらう。

また火災保険は　　　　で4000万円保証されるものを採用している。

〇入居者ゼロ（収益ゼロ）の場合の対応について

満室時の1カ月のランニングコストとして

管理費8000円

火災保険料2300円、

固定資産税13000円、

ローン返済90000円、

雑費10000円の計123300円を想定している。

入居者ゼロの場合の1カ月のランニングコストとして

火災保険料2300円、

固定資産税13000円、

ローン返済90000円、の計105300円となることが予想される。

申請者は今現在まで、家賃70000円、インターネット使用料4000円の計74000円を毎月支払っている。加えて平均して月に10万円以上の貯金もできている。

以上を踏まえて、通常の住宅ローンの返済と考えると、

仮に入居者ゼロであっも105300円という金額は支払い可能であると考えている。

④取引先、取引関係の説明

売主：株式会社　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

不動産仲介業者：株式会社　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

不動産登記依頼先：司法書士　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

各種工事依頼先：株式会社　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

　　　　　　　　株式会社　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

物件管理：株式会社　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

火災保険：株式会社　　　　　所在地　　　　　電話番号　　　　

⑤必要資金と調達方法

必要資金

取引先・関係先

金額（税込）

資金調達方法

設備資金

土地・建物購入

自己資金

不動産仲介料

印紙代

　　年固定資産税　月割

登録免許税

登記事項証明書送付請求

電子閲覧

司法書士報酬

不動産取得税

未定

内装工事

銀行からの借入

電気工事

足場工事

水道配管設備工事

クリーニング

内装・木工事

外装工事

雨漏り診断

内装・風呂工事

運転資金

管理費

毎月の家賃収入から返済

火災保険料

固定資産税・都市計画税

ローン返済

雑費

合計

円

⑥事業の見通し（月平均）

		ローン完済前	ローン完済後　（　年　月頃）	計算根拠
収入①				（家賃　円＋共益費　円）×　部屋
				電柱敷地料　円／年
経費	管理費			管理費　円×部屋
	火災保険			円／年
	固定資産税			円／年
	ローン返済			円／年（ローン返済期間　年）
	雑費





	合計②
利益　　　　　　　　　　　①-②		¥0	¥0