不動産投資の手順：その３
こんにちは。
今日は【不動産投資の手順：その３】について書いていきます。
はじめに
前回は【不動産投資の手順：その２】の記事で不動産用の銀行口座作成と
融資を受けるための事業計画書についてまとめました。
今回は、不動産を取得したときにかかる諸費用について書いていきます。
不動産を取得する場合、土地と建物の値段に注目しますがそれ以外にも税金などが必要です。初めて購入する場合に見落としがな費用についてまとめます。
目次
１、物件購入時にかかる不動産仲介手数料
２、印紙税
３、固定資産税と都市計画税
４、所有権移転費用（司法書士に依頼）登録免許税、司法書士報酬
５、融資のための抵当権設定費用（司法書士に依頼）登録免許税、司法書士報酬
６、遅れてやってくる不動産取得税
本文
１、物件購入時にかかる不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は不動産を取得する際に、仲介業者に支払います。
不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっています。
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額の5%以内 |
| 取引額200万円を超え400万円以下の金額 | 取引額の4%以内 |
| 取引額400万円を超える金額 | 取引額の3%以内 |
例えば、物件価格が2000万円の場合
➀200万円までの部分：200万円 × 0.05（5％） ＝ 10万円
➁200万円超 400万円までの部分：200万円 × 0.04（4％） ＝ 8万円
③400万円超 2000万円までの部分：1600万円 × 0.03（3％）＝ 48万円
➀ ＋➁ ＋ ③ ＝10＋8＋48＝ 66万円
※注意！この金額に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限額です。
不動産仲介手数料は 66万円＋ 消費税となります。
なお、400万円を超える物件については、速算することができます。
【計算式：売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税】
例えば、土地代が2000万円の場合
2000万円 × 3％ ＋ 6万円＝66万円です。
やはり、不動産仲介手数料は 66万円＋ 消費税となります。
２、印紙税
➀土地・建物などの不動産売買契約書
➁リフォームなどの工事請負契約書
③銀行からお金を借りる際に金銭消費賃借契約書
を発行する際に必要になります。
一番気になる税額は契約書の中の記載金額によって決まります。
1億円以下の物件を取得する場合は多くても12万円程度を見ていけばいいです。
納付の条件は規定の印紙を契約書に貼って、消印することです。
| 契約書の記載金額 | 不動産売買契約書 | 工事請負契約書 | 金銭消費貸借契約書 |
| 1万円未満のもの | 非課税 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 | 200円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 | 200円 | 1,000円 |
| 100万円超200万円以下 | 1,000円 | 200円 | 2,000円 |
| 200万円超300万円以下 | 1,000円 | 500円 | 2,000円 |
| 300万円超500万円以下 | 1,000円 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 | 5,000円 | 10,000円 |
| 1000万円超5,000万円以下 | 10,000円 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 | 30,000円 | 60,000円 |
※令和2年3月31日(2020年3月31日)までの間に作成される不動産売買契約書と工事請負契約書については、税率の軽減があります。
より詳細なことは国税庁のホームページに記載されています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
３、固定資産税と都市計画税
固定資産税は不動産を所有している場合、毎年かかってくるのが特徴です。
毎年１月１日（賦課期日）現在、その土地や家屋の所有者が各市区町村に納めます。
固定資産税の基本的な計算式は下記のとおりです。
【計算式：固定資産税評価額 × 税率＝固定資産税額】
通常は税率は100分の1.4％です。
例えば、2000万円の固定資産税評価額の場合
2000万円 × 0.014（1.4％）＝28万円です。
申告をしなくても、納税前に各市区町村から【納税通知書】が送られてきます。
納期については、通常4月、7月、12月、翌年の2月の4期になっています。
なお、課税標準が土地30万円、家屋20万円に満たない場合は、固定資産税は課税されません。
都市計画税は都市計画で指定されている市街化区域内の不動産を所有している場合に課税されます。
都市計画税の基本的な計算式は下記のとおりです。
【計算式：固定資産税評価額 × 税率＝固定資産税額】
通常は税率は1000分の3です。
例えば、2000万円の固定資産税評価額の場合
2000万円 × 0.003＝6万円です。
４、所有権移転費用（司法書士に依頼）登録免許税、司法書士報酬
私の場合は、物件を取得した際に所有権を移転しました。
所有権移転は自力で行うことは困難なため、司法書士に依頼する必要があります。
請求書の内訳は下記のとおりです。
| 種別 | 報酬額 | 登録免許税又は印紙税 |
| 所有権移転（売買） | 38000 | 290000 |
| 登記原因証明情報 | 10000 | 0 |
| 評価証明書 | 5000 | 0 |
| 登記事項証明書送付請求 | 1000 | 1920 |
| 電子閲覧 | 0 | 2070 |
| 小計 | 54000 | 293990 |
合計で税込みで54000円＋293990円＝約35万円しました。
登録免許税は土地や住宅などの不動産を取得する場合、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をします。この登記の時にかかる税金が登録免許税です。
５、融資のための抵当権設定費用（司法書士に依頼）登録免許税、司法書士報酬
銀行からの取得した物件を担保にして融資（借り入れ）を行ったため、抵当権を設定する必要がありました。
この抵当権の設定も司法書士に依頼しました。
請求書の内訳は下記のとおりです。
| 種別 | 報酬額 | 登録免許税又は印紙税 |
| 抵当権設定 | 29100 | 40000 |
| 原因証書物件記入 | 5000 | 0 |
| 電子閲覧 | 0 | 670 |
| 登記事項証明書送付請求 | 500 | 960 |
| 小計 | 34600 | 41630 |
合計で税込みで34600円＋41630円＝約8万円しました。
６、遅れてやってくる不動産取得税
不動産取得税は
➀売買や贈与で不動産の取得した時、➁新築や増築で建物を建築した時
に必要です。
その不動産が所在する都道府県に納めます。
不動産を取得後6か月～1年半程度で各都道府県から【納税通知書】が届きます。
納税する時期が後からやってくるため、ついつい忘れてしまいがちです。
きちんと納めましょう。
目安としての金額は
【計算式：固定資産税評価額×４％＝土地・建物不動産取得税】です。
※税率４％が軽減される場合もあります。
例えば、評価額が2000万円の場合、
2000万円 × 0.04（4％）＝80万円です。
なかなか侮れない金額です。
まとめ
いかがでしょうか。今回は、不動産を取得したときにかかる物件以外の諸費用について書きました。
合計ではかなり多くの金額となりますので、あらかじめ費用を購入計画に盛り込んでおくことがいいと思います。
概算ではありますが、諸費用として物件価格の10％程度は用意する必要があると思います。
