投資用区分マンションはオススメと不動産会社は言うけれど・・・
こんにちは。
今日は【投資用の区分マンションの購入】についてです。
先日、友人から不動産会社主催のセミナーに行って物件の紹介を受けたので、一緒に考えてほしいと相談を受けました。
結論から申し上げますと、私は購入しないと思います。
理由は投資効率が悪く、利益になりにくいからです。
場合によっては負債です。
不動産会社の説明を要約すると、
『都心で駅近くで立地がいい→今後も高い入居率が見込める→
35年くらいでローンの返済が終わりそのあとは個人年金になる。
仮に手放す場合でも、立地がいいので価格が下落せず売却ができる。』
ということでした。
一見すると、ほとんどリスクがなくて良い投資じゃないかと思いますよね。
ここで重要な疑問は、
『そんなに確実に儲かる事業をなぜ不動産会社自体がやらないのか?』
という点です。
私が思うに物件を売却する方が儲かるからというのが1つの答えだと思います。
35年でやっと利益がでる事業を行うより、売却で1案件で数百万円の利益を得る方が儲かります。
また、30年~40年先のことを確実に予想できる人はいないです。
よって30年後に同じ家賃で貸せることや、物件を売却できるかどうかは全くの未知であります。
以上から、手を出さない方が無難だと私は思うのです。
最後に儲かっている方の話を少しします。
最近、ちょっと変わった不動産投資?を行っている方に話を伺いました。
正直すごいです。
ケース1
空き家の所有者に、『部屋を片付けてキレイにして、部屋を貸し出すので、家賃の半分をもらえないか』と相談に行き、了解を得て家賃収入を得ている方です。
何件も営業する必要はありますが、不動産を購入する費用や不動産を所有するリスクがかからなので、画期的な方法だと思いました。根性といいますかその営業力に脱帽です。
ケース2
原野などの固定資産税がほとんどかからない土地で、道の入り口などで看板が必要な場所を購入し、看板を立て月数万円の広告費を得るというものでした。土地代が諸費用込みで30万円ほどで、看板を4つの会社に貸し出し月5万程度を得ているとのこと。
利回り計算では怖いです。本当に頭良い方だなと思いました。
ケース1,2の方に共通することはリスクを可能な限り少なくしているという点です。
やはり、リスクを洗い出してそれを如何に少なくできるかが大切だと思う今日この頃でした。