【不動産投資】更地の活用方法【利回り10%以上を目指せ】
こんにちは。
今日は久しぶりに【不動産投資(更地の活用方法)】について書いていきます。
この記事は約5分で読めます。
はじめに
私はこれまで土地と建物を購入し、部屋を貸すことで不動産収入を得てきました。
現状の利回りは10%を超えていますが、中々良い条件の物件は入手できません。
ここ1年で2回ほど振られてしまっています。残念です。
最近は更地をそのまま貸し出す方法について模索中です。
今日はシミュレーションゲームのように戦略をつらつらと書いていきたいと思います。
不動産を含めて「投資」は待つこと&考えることを楽しめると良いと思います。
土地購入費用
まず、土地の値段は200万円程度を狙っています。
土地の購入には他に不動産仲介手数料と登記の費用がかかるため
合計で250万円の費用でおさまるようにしたいです。
※土地選びの際、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)や 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)はやめましょう。余計に費用がかかったり、売却ができなくなる可能性が高いです。
固定資産税
更地の場合、無視できないのが固定資産税です。
固定資産税とは、土地の所有者に課税される税金で毎年かかります。
税額は購入する土地を仲介している不動産会社に確認するのが良いです。
今回は、土地の値段は200万円程度を狙っていますので
固定資産税は多めに見積もって約5万円/年としておきます
利回り
利回り(投資金額に対する収益の割合のこと)は10%以上を想定しています。
※参考までに東京の区分マンションの利回りが5%前後です。
単純に250万円の10%は
250万円×0.1=25万円となりますので1年間に25万円以上稼ぐ必要があります。
固定資産税は約5万円/年で設定していますので、
実際には1年間に30万円稼ぐ必要があります。
1か月に直すと30万円÷12ヶ月=2.5万円稼ぐ必要があります。
目標
ここまでをまとめると
200万円で販売している土地を1ヶ月2万5千円で貸せるのか?
というのが問題設定となります。
ケース1
テナントが2万5千円/月以上の費用で借りてくれる場合。
更地は中古車置き場としてや資材置き場として需要がある場合があります。
近くに中古車販売業者や建築会社などがあると狙い目です。
また、立地が良ければ、新しくプレハブ等で事業を開始する業者からの申し出も期待できます。
ケース2
駐車場として、例えば月5000円で5台に貸すことができれば2万5千円/月は達成できます。
更地ではなく、車庫を完備できれば月1~1.5万円と賃料をあげることができます。
高級車を車庫に入れておきたいという需要がないか調べるのも面白いと思います。
ケース3
更地を別々に貸す場合。
例えば、車通りの多い国道沿いに土地を見つけることができれば看板を立てて賃料を得ることができます。
また、土地に電柱が立っている場合は電力会社から少ないですが賃料を得ることも可能です。(電柱1本あたり1500円/年程度)
寒冷地ではスタットレスタイヤの置き場の需要も考えられます。さらに倉庫として貸し出すことも可能です。
余った土地は太陽光発電を検討するのもいいのかもしれません。
複合的に2万5千円/月を達成するのはパズルみたいで面白いと思います。
出口戦略
土地が活用できなかった場合は固定資産税のみ永久にかかってしまうという恐ろしい事態になります。必ず値段を下げれば売却することができる土地を選びましょう。
土砂災害警戒区域(イエローゾーン)や 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)はやめましょう。
まとめ
いかがでしょうか。今回は更地を利回り10%で活用する方法をあれこれ考えてみました。最近は建築費高騰もあり、建物で工夫するのにも大変かと思います。
更地とは別に、空き家を仲介して貸すことができないかも検討している最中です。
いずれにしても、あれこれ考えることは楽しいと思います。