【初心者の方へ】不動産投資で私が失敗した話【勉強不足は怖い】
こんにちは。
最近更新が止まっていて申し訳ないです。
今日は久しぶりに【不動産】について書いていきます。
2017年から少しずつ拡大して、現在、事業的規模になりました。
不動産収入（CF）で暮らすこともできますが、仕事も楽しいのでしばらく続ける予定です。ちなみに7年後の30歳後半には不動産の借り入れも完済予定です。
最近ワンルームの広告を見ると利益の残らないものばかりだなと感じます。
不動産賃貸業で失敗しないために一つの計算式を書いておきます。
（たぶん、どこの教材にも載ってないんじゃないかな！？）
物件が安いか高いかを簡易的に判断する計算式
【一カ月分の家賃×100＝物件価格】
具体的には
月5万円の家賃がもらえる物件は
土地・建物含めて500万円以下で購入しろ！！ という話
計算式を使うと5万円×100＝500万円となります。
不動産投資のワンルームの広告には、
月の家賃9万で一部屋2000万円～なんて広告がありますよね？
いかに高額な物件なのかがわかると思います。
500万円で買える物件なんてあるのかよ！？
そんな物件あるはずがないという方も多いと思います。
どうせ築古のぼろ物件だろ！？という突っ込みもあると思います。
事故物件なのでは！？という意見も聞こえてきそうです。
年に数件しか出ないけどあるにはあるというのが私の答えです。
ちなみにそんな物件は公開後1~2日で市場から消えます。
今日は好条件の物件が買えるチャンスがあったのに
私が知識不足のため買えなかった話を紹介します。
物件の条件は次の通りです。
物件価格 580万円
土地面積 330㎡（約100坪）
地目 宅地
接道状況 公道 ←※建て替えも可能です。
私道面積 無し
水道 公営水道
排水 公共下水
ガス 無し（オール電化）
敷地権利 所有権
建物面積 65㎡（19.5坪）
築年数 28年 ←※アスベスト入りのスレート屋根だと改修費用が高額になるため注意が必要です。
構造 木造
階数 平屋建て ←※建物のメンテナンスや耐震などの維持管理が楽です。
間取り 3DK DK：6帖 和：6帖 和：8帖 和：6帖
←※和室が多く原状回復費用が高くなるため、2部屋は洋室にしたほうがいいです。
設備 カーポート、オール電化、追い焚き、独立洗面台、シャワートイレ、シューズボックス
←※追い焚き機能付きは喜ばれます。独立洗面台の交換は意外と楽です。
農地法 なし
その他の制限 景観条例
建蔽率 60％
容積率 200％
小学校、中学校まで15分圏内
駅まで徒歩13分 スーパーや病院も徒歩圏内
←※生活基盤のある地域かどうかは大切な条件です。
土砂災害警戒区域等 なし
売り出し当初は空室で、想定される家賃は5~6万でした。
現在は62000円でファミリーが入居されているとのことでした。
前の持ち主が物件を大切に管理されていたため、かなり綺麗な物件です。
当時は築28年の情報から怖くて買えませんでした。土地は売却できるのか？空室が埋まらなかったらどうしよう？など買わない理由を考え続け、無理な価格交渉をしたら別の方が購入しました。問い合わせは私が一番でしたのに勿体ない。
今の知識でこの条件が出たらすぐに購入します。
もちろん物件の瑕疵は専門家立ち合いできちんと調査します。
最近、不動産投資を始めようとされる方が増えているみたいです。
必要以上に高い物件を買って苦しまないように注意が必要ですね。
